Las reformas introducen novedades en la duración de los alquileres, la actualización de las rentas y la protección de los arrendatarios
El mercado del alquiler vuelve a situarse en el centro de la actualidad jurídica. El pasado 6 de octubre de 2026, el Consejo de Ministros aprobó dos nuevos reales decretos-ley en materia de vivienda, publicados en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre.
Estas disposiciones incorporan medidas que afectan tanto a propietarios como a inquilinos, especialmente en cuestiones relacionadas con la duración de los contratos, las actualizaciones de renta, los alquileres de temporada y determinados procedimientos de desahucio.
Sin embargo, no todas las medidas tienen la misma fecha de aplicación. Por ello, resulta fundamental conocer las novedades y comprobar qué normativa resulta aplicable en cada situación.
Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler
Una de las principales novedades es la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Esta medida busca ofrecer mayor estabilidad a los inquilinos cuyos contratos se encuentran próximos a su finalización, permitiéndoles permanecer durante más tiempo en la vivienda bajo las condiciones legalmente establecidas.
No obstante, la prórroga no se aplica automáticamente a todos los contratos. Es necesario comprobar la fecha de vencimiento, el cumplimiento de los requisitos y las circunstancias particulares del arrendamiento.
Además, el Real Decreto-ley 28/2026 contempla modificaciones adicionales sobre la duración y renovación de los contratos, con entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre de 2026, condicionada a su continuidad parlamentaria.
Nuevos límites a la subida del alquiler
Otra de las medidas más relevantes afecta a la actualización anual de las rentas.
El Real Decreto-ley 29/2026 establece un régimen extraordinario de limitación de las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027.
En términos generales, la normativa contempla dos situaciones:
- Cuando la renta supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procederá incrementar su importe en los supuestos previstos legalmente.
- En los demás casos, las partes podrán acordar una actualización, pero, si no existe acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.
Por tanto, antes de aplicar una subida de alquiler, es fundamental revisar el contrato, la renta vigente y los límites establecidos por la normativa.
Cambios en los alquileres de temporada y por habitaciones
La reforma también introduce novedades en los contratos de alquiler de temporada y de habitaciones.
Uno de sus objetivos es evitar que se utilicen contratos temporales para situaciones que, en realidad, responden a una necesidad permanente de vivienda.
Para ello, se refuerza la exigencia de justificar la causa temporal del arrendamiento. Cuando no exista una causa real y acreditada, el contrato podrá quedar sujeto al régimen jurídico de vivienda habitual.
Asimismo, se contemplan límites al precio conjunto de los alquileres por habitaciones y medidas específicas para las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.
Estas novedades hacen especialmente importante redactar correctamente los contratos y comprobar que su contenido se corresponde con la finalidad real del alquiler.
Protección frente a determinados procedimientos de desahucio
Las nuevas disposiciones también incorporan medidas destinadas a proteger a personas arrendatarias en situación de vulnerabilidad económica que carezcan de una alternativa habitacional.
Entre ellas, se contempla la intervención de la Administración competente para facilitar una solución habitacional o asumir determinadas cantidades reclamadas, cuando concurran los requisitos establecidos legalmente.
La normativa prevé un plazo de dos meses para determinadas actuaciones administrativas, así como consecuencias específicas cuando no se ofrece una alternativa o no se efectúa el pago correspondiente.
Es importante aclarar que estas medidas no suponen la suspensión automática de todos los desahucios. Su aplicación dependerá de la situación de vulnerabilidad, de los requisitos legales y de las circunstancias de cada procedimiento.
¿Qué deben tener en cuenta los propietarios?
Los propietarios de viviendas alquiladas deben prestar especial atención a las nuevas condiciones legales antes de renovar un contrato, actualizar la renta o iniciar determinadas actuaciones.
Resulta recomendable revisar la duración del arrendamiento, los plazos de preaviso, las condiciones de actualización del alquiler y las obligaciones derivadas de la normativa vigente.
Actuar sin comprobar previamente estos aspectos puede generar conflictos con el inquilino y consecuencias jurídicas.
¿Qué derechos deben conocer los inquilinos?
Por su parte, los inquilinos deben conocer las medidas que pueden afectar a sus contratos, especialmente cuando se aproxima su vencimiento o el propietario comunica una subida de la renta.
También resulta importante comprobar si pueden solicitar una prórroga extraordinaria y qué garantías legales les corresponden en función de su situación.
No obstante, cada contrato debe analizarse individualmente, ya que las nuevas disposiciones no se aplican necesariamente de la misma manera a todos los arrendamientos.
Asesoramiento jurídico ante los cambios en la normativa de vivienda
Las modificaciones legislativas en materia de alquiler pueden generar dudas tanto para propietarios como para inquilinos.
Conocer los derechos y obligaciones de cada parte, revisar correctamente los contratos y actuar conforme a la normativa vigente es fundamental para prevenir conflictos.
En Moreno Anguita Abogados seguimos de cerca las novedades legislativas relacionadas con la vivienda y los arrendamientos urbanos para ofrecer un asesoramiento jurídico actualizado y adaptado a cada situación.
¿Tienes dudas sobre tu contrato de alquiler o las nuevas medidas de vivienda? Da el primer paso con asesoramiento legal.