La venta de una vivienda con carga hipotecaria es una operación perfectamente viable, pero implica una serie de pasos adicionales y consideraciones legales que deben ser cuidadosamente gestionadas. La hipoteca, como derecho real sobre el inmueble, no impide la transmisión de la propiedad, pero la deuda vinculada a la misma debe ser saldada o reestructurada para garantizar una compraventa sin cargas para el comprador.
A continuación, se detallan los aspectos clave y los procedimientos legales necesarios para llevar a cabo esta transacción.
Cuando una vivienda tiene vinculada una hipoteca, el banco tiene un derecho sobre el bien inmueble, hasta que la deuda sea saldada. Esta carga hipotecaria se inscribe y queda reflejada en el Registro de la Propiedad. Es recomendable que el vendedor informe de todas las cargas que afecten al inmueble, ya que la transparencia a la hora de establecer las relaciones entre los interesados es imprescindible. El comprador puede solicitar una Nota Simple del inmueble en el Registro de la Propiedad. Siendo ésta, la forma correcta de informarse sobre el importe de la deuda pendiente, antes de formalizar el contrato de compraventa.
Una vez que se ha establecido el precio de la venta, el vendedor debe solicitar al banco un Certificado de Deuda Pendiente, un documento oficial que especifica el importe exacto de la hipoteca a fecha actual. Este certificado será requerido en la Escritura Pública de Compraventa y su presentación ante notario es indispensable para dar validez legal a la operación.
Cancelación Registral de la hipoteca.
Tras la firma de la escritura de compraventa, el siguiente paso es la cancelación de la hipoteca. Si el precio de venta es suficiente para cubrir la deuda, el vendedor utilizará los fondos obtenidos para liquidar el saldo pendiente con el banco. En el caso de que el precio de venta no cubra la totalidad de la deuda, el banco podrá acordar con el vendedor una reestructuración de la deuda, que podría transformarse en un nuevo préstamo personal o hipotecario.
Aunque la deuda sea saldada, la carga hipotecaria no se elimina automáticamente del Registro de la Propiedad. Es necesario proceder a la cancelación registral, un trámite que elimina la hipoteca del registro, dejando el inmueble libre de cargas. Este paso es fundamental para que el comprador obtenga una titularidad plena del inmueble.
Otra alternativa a la liquidación, es la subrogación de la hipoteca, que permite al comprador asumir la hipoteca existente. Para llevar a cabo esta subrogación el comprador debe estar de acuerdo con las condiciones de la hipoteca y el banco realizará un estudio de solvencia del comprador, para asegurarse que puede asumir el pago de la deuda.
Si el banco acepta la subrogación, se modificará el contrato hipotecario y el comprador pasará a ser el nuevo titular de la hipoteca, continuando con los pagos bajo las condiciones pactadas inicialmente. Este proceso puede ser una alternativa para el vendedor, ya que le permite deshacerse de la hipoteca sin necesidad de liquidarla por completo.
La venta de una vivienda, requiere una planificación cuidadosa y una correcta ejecución de los trámites legales. Para asegurar las cantidades que se entregan en concepto de a cuenta, es preciso realizar un Contrato de Arras Penitenciales y contar con el asesoramiento adecuado para garantizar que todos los aspectos legales se cumplan. En Moreno Anguita Abogados contamos con amplia experiencia gestionando operaciones inmobiliarias. No dude en contactarnos para recibir asesoramiento personalizado y eficaz.
